平成31年12月31日までに、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるマイホームを売って損失が出た 場合には、一定の要件のもとで、その損失を他の所得から差し引く（損益通算）ことができ、さらに控除しき れない損失は、翌年以後3年間、各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除く）の所得から繰越控除 することができます。

マイホームの売却で買換えがあり、買ったマイホームの ローン残高も有る場合　→　適用あり

マイホームの売却で買換えがあり、買ったマイホームの ローン残高が無い場合　→　適用なし

マイホームの売却で買換えがなく、売ったマイホームの ローン残高も有る場合　→　適用あり

マイホームの売却で買換えがなく、買ったマイホームの ローン残高が無い場合　→　適用なし

※益通算及び繰越控除することができる譲渡損失額の計算方法は、要件によって異なります。

※特例には売却先が配偶者や直系親族など特別関係者の場合には適用用できないものや過去にこれらの特例を 適用していた場合には受けられないことが有りますのでご確認ください。

※マイホームの譲渡所得の特例を受ける場合は、納税額がなくても確定申告が必要です。なお、確定申告書には一定の記載、一定の書類の添付が必要となります。

マイホームを売って、その代わりに新たにマイホームを取得した場合には、売ったときの金額と新たに購入 した金額とを比較して譲渡所得を計算します。

（1）買換え（交換）の特例

マイホーム（旧）の 売却価額 ≦ マイホーム（新）の 取得価額

→　 譲渡はなかったものとされ、将来売却するときまで課税は繰り延 べられます。

マイホーム（旧）の 売却価額 ＞ マイホーム（新）の 取得価額

→ 　その超える部分について、長期譲渡所得として課税されます。

（2）特例の対象となる要件

・売った年の1月1日において、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超える居住用財産であること

・居住期間が10年以上であること

・平成31年12月31日までに1億円以下で売った場合など、 他にもさまざまな要件があります。

※3,000万円特別控除・税率の軽減の特例と、 上記の買換えの特例は、どちらかの選択適用になり ます。

※上記の特例を適用した場合は、一定期間、 住宅ローン控除の適用を受けることができ ません。

（1）家屋と敷地が共有である場合

その共有持分に応じて譲渡所得を計算しますので、 夫と妻各人で条件を満たしていれば、それぞれ3,000 万円を控除することができます。

夫　譲渡所得　3000万円控除

妻　譲渡所得　30000万円控除

（2）家屋と敷地を別々に所有している場合

土地の所有者が夫で、家屋の所有者が妻の場合、 特別控除3,000万円について、まず家屋の所有者であ る妻の譲渡所得から差し引き、まだ控除残額がある 場合には土地の所有者である夫の譲渡所得から控除 することができます。

家屋の譲渡所得　3000万円控除

土地の譲渡所得　家屋の3,000万円の残額分だけ控除

譲渡所得から3,000万円の特別控除や、税率の軽減を受けることができます。

（1）居住用財産の譲渡所得の特別控除

居住用財産とは、自分が住んでいる家屋とその敷地で国内にあるものをいいます。

次のような居住用財産を売ったときは、譲渡所得の計算上最高3,000万円の特別控除が受けられます。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 3,000万円

・自分の住んでいる家屋を売った場合、又は、自分の住んでいる家屋とともに、その敷地を売った場合

・自分の住んでいた家屋が災害で滅失した後の敷地を、災害の日から数えて3年目の年の12月31日までに売っ た場合

・住まなくなった家屋とその敷地を、住まなくなった日から数えて3年目の年の12月31日までに売った場合（平成 30年の譲渡は平成27年1月2日以後の転居）

（2）居住用財産を譲渡した場合の税率の軽減

上記（1）の条件に加えて、売った年の1月1日で所有期間が10年を超えている場合は、下記の税率の軽減を 重ねて受けることができます。

〈税率〉

課税長期譲渡所得（特別控除後）

6,000万円までの部分　所得税　10.21％ 　住民税　4％

6,000万円超の部分　所得税　15.315％ 　住民税　5％

やはり譲渡所得に対する税金がかかりますが、下記の特例のいずれかを適用して、税負担を軽減できます。

（1）相続税の取得費加算の特例

相続税の申告期限後3年以内に売った場合は、自身が納付した相続税額のうち、その譲渡した土地・建物に 対応する相続税相当額を取得費に加算して控除することができます。 ただし、平成26年12月31日以前に相続又は遺贈により取得した土地・建物を譲渡した場合には、土地等につ いては取得したすべての土地等に対応する相続税額を、建物についてはその建物に対応する相続税額を取得費 に加算することができます。

（2）空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

亡くなった人が相続開始の直前に1人で住んでいた一定の建物・土地等を相続した人が、相続した日から3年 後の年の12月31日までに、それらを1億円以下で売った場合（平成28年4月1日から平成31年12月31日までの 売却に限ります）、その譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。ただし、この特例の適用には さまざまな要件があります。

土地や建物を売った場合は譲渡所得となり、他の所得と区分して所得税と住民税がかかります（分離課税）。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

譲渡収入 ＝ 土地・建物を売った代金

取 得 費 ＝ 土地・建物の購入代金、不動産登記諸費用（登録免許税を含む）、 不動産取得税など（建物は減価償却費を控除します）

※取得費は実際の購入代金等に代えて売却価額の5％とすることもできます。

譲渡費用 ＝ 土地・建物を売るために支出した仲介料、測量費、収入印紙代など

譲渡所得に対する税金は、譲渡があった年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるか否かにより、長期譲 渡所得と短期譲渡所得に区分して計算します。

＜長期譲渡所得の税金＞ 平成24年12月31日以前取得

課税長期譲渡所得

住民税　5％ 　所得税　15.315％

＜短期譲渡所得の税金＞ 平成25年1月1日以降取得

課税短期譲渡所得

住民税　9％　所得税　30.63％

※5年の長期・短期は1月1日を基準に判断となります。

※平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地等を譲渡したときは、その譲渡し た年の長期譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。

家賃等は不動産所得となり、所得税がかかります。不動産所得は、次のように計算します。

不動産所得　＝　不動産収入　－　必要経費

不動産収入　＝　地代、家賃など土地や建物の貸付等による収入

必要経費　　＝　固定資産税や減価償却費等

青色申告の承認を受けることにより10万円の特別控除を受けることができます。

さらに事業的規模、その他 一定の条件を満たしている場合には、65万円の控除を受けることができます

固定資産税や都市計画税がかかります。

（1）固定資産税及び都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に登録されている土地、家屋などの所有者にかかる税金 です。税額は、固定資産課税台帳に登録されている価格の1.4％です。 都市計画税は、都市計画法による市街化区域内にある土地及び家屋について、固定資産税で決められた価格 に税率0.3％を上限として固定資産税とあわせて課税されます。 住宅に係る土地・建物については特例や減額制度があります。

（2）空き家対策のための固定資産税等に関する措置

空き家対策の重要性から、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状況にある空家等（特 定空家等）に係る土地については、住宅用地に係る固定資産税及び都市計画税の軽減の対象から除外されます。 詳しくは各市区町村にお尋ねください。

（1）住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

① 償還期間が10年以上の借入金で新築又は中古の居住用家屋を取得したときや増改築したときは、家屋と土 地等の費用の額（補助金等を控除後、ただし、増改築の場合には100万円を超えること）についての年末 借入金等残高に応じて、次の金額を所得税額から控除することができます（※1）。

居住開始年月　平成26年4月～ 平成33年12月

控除期間 　10年間

住宅借入金等の年末残高の限度額 　 4,000万円 5,000万円（※2）

控除率 1%

最大控除額/年　40万円 50万円（※2）

② 住宅ローン控除の対象となる増改築等のうち、下記の表の区分の工事に該当する場合で（平成33年12月ま でに居住したものに限ります）、償還期間が5年以上の住宅借入金等があり、工事費用（補助金等控除後） が50万円を超える場合には、①に代えて次の特別控除を適用することができます（※1）。

区分

a. バリアフリー改修工事

b. 省エネ改修工事

c. 多世帯同居改修工事（※3）

控除期間　5年間

特定増改築等限度額・その他の借入限度額　最高250万円（A）

控除率　2.0%

最大控除額/年　 12.5万円

d. 特定の省エネ改修工事 　＋耐久性向上改修工事（※4）

控除期間　5年間

特定増改築等限度額・その他の借入限度額　最高1,000万円－（A）

控除率　 1.0%

最大控除額/年　 12.5万円

（※1）契約書等に8％又は10％の消費税額が明記されていない場合は、取扱いが異なります。

（※2）「認定長期優良住宅（いわゆる200年住宅）」又は「認定低炭素住宅（認定省エネ住宅）」の場合

（※3）多世帯同居改修工事とは、キッチン、浴室、トイレ、玄関のいずれかを増設する一定の改修工事です。

（※4） 耐久性向上改修工事とは、外壁や土台、基礎等の劣化対策や、給排水管等の維持管理や更新を容易に するための一定の改修工事です。

（2）適用を受けるための主な要件

・取得又は増改築等をした日から6か月以内に居住 すること

・住宅の床面積が50m2以上で取得又は増改築後の 家屋の床面積の1／2以上が居住用であること

・中古住宅の場合、築後20年以内（耐火建築物の 場合25年以内）であること、又はその他一定の 基準に適合するものであること

・その年の合計所得金額が3,000万円以下であること

※サラリーマンは、翌年から年末調整で控除を受け ることができます。

※住宅借入金等がなくても、認定長期優良住宅を新 築した場合、住宅耐震改修工事、一定の省エネ改 修工事、バリアフリー改修工事、多世帯同居改修 工事、一定の耐久性改修工事をした場合などには、 原則として初年度のみ一定の税額控除を受けるこ とができる場合があります。

申告に必要な添付書類

・借入金の年末残高等証明書

・家屋・土地の登記事項証明書（登記簿謄本）

・売買契約書、建築工事請負契約書などのコピー

・建築確認通知書のコピー又は増改築工事証明書

・サラリーマンの場合は、給与所得の源泉徴収票

不動産の取得には、次のように、いろいろな税金がかかります。

（1）契約をするとき →売買契約書やローン契約書に印紙税 →建物代金に消費税

（2）登記するとき →登録免許税

（3）不動産を取得した後 → 不動産取得税（新築住宅、中古住宅、住宅用地で一定の要件に該当す るものは、不動産取得税の軽減を受けることができます。）

（4）住宅資金を親からもらったとき →贈与税（一定の場合は特例あり）